財富廣場 2008-09-13 21:51
梁彩桃。
每個人都知道投資產業可致富，不過芸芸眾生有人看似輕輕揮一揮衣袖，就帶走一大批；有人卻哀唱長恨歌，屢投資屢賠錢，眼光“奇準”還高過六合彩中獎率。
同一個世界，同一個夢想，卻沒有同一個命運。唉！只能說每個人命格姓名生肖星座血型不同，再加上後天調查研究的努力不同，所以才會有不同的投資結 果……Exclusive FIFA merchandise only at Giant! Rollover to view!
如果你再繼續抱怨下去，恐怕連亡羊補牢的份也沒有了！
“要投資產業賺錢，除了要有賺錢的信念外，也要不斷衡量自己的風險與需求，在投資過程要不斷調整組合，這樣才能真正的成為大贏家！”梁彩桃 （Renesial Leung）以親身經驗表示。
她是誰？或許熟悉產業投資的人聽過她，但也有人不曾聽過這位號稱為“產業皇後”的名號。
不管如何，她用20年的時間證明其投資產業的獨到眼光，並出書及在亞洲各地辦研討會分享投資經驗，履歷表上成功例子多不勝數。因此，本週《財富廣場》將發 掘她當初進軍產業市場的契機，及投資過程的失敗收穫，或許這可成為你踏出投資第一步的推動力哦！
李嘉誠看齊
“其實，我與普通人一樣，只想賺多點錢讓家人舒適生活，從來沒想過會靠產業投資致富，更不用說現在忙碌周旋在亞洲各國辦講座及出書分享經驗。”梁彩桃語調 中帶點不可思議語氣表示。
這位來自怡保的產業投資專家認為，雖然目前看似風光，實際上其產業投資知識算“白手起家”，全靠一股為家人賣命拼博的決心，加上懂得從失敗中分析錯誤累積 經驗，才能有越戰越勇的成績。
“從小出生小康，因此對錢異常敏感，尤其看到爸媽為孩子幸福而努力賺錢，卻犧牲許多寶貴東西，更讓我下定決心要努力賺錢。”
中學畢業之後，梁彩桃便到一家韓國建築公司擔任私人助理，雖然薪資待遇不錯，不過當她看到錢財萬貫的老闆相對賠上日以繼夜的工作時間時，讓她又心生疑問 －－難道財富非要賠上時間嗎？
後來，這個疑問終於在一次出國公幹中找到解答。當時在前往香港的飛機上，她無意中看到報紙刊登李嘉誠在香港競標得到一塊“黃金”地皮的新聞，之後飛往加拿 大溫哥華時又看到路邊當地居民舉牌，抗議政府把當地一塊重要地段交由香港公司發展，後來才發現那家公司又是李嘉誠的子公司，好奇詢問下，才知道李嘉誠是靠 著良好交易紀錄與財務狀況等強大優勢，歷史性打敗當地公司取得合約。
“我開始研究與留意李嘉誠的背景動向，發現這個產業大亨也是貧寒出身，卻因看準產業商機而大膽投資，最後成功在當時（80年代）迅速崛起並富甲一方。他的 成功衝擊我對投資的概念，也讓我重新規劃對未來的展望。”
回國後，梁彩桃開始留意產業投資的動向，在朋友推薦下，終於在文良港拉曼學院附近的南北花園買下雙層排屋，開始產業投資的處女秀。
從玩票性質到專業投資
梁彩桃與其他人一樣，剛開始投資是抱著“玩票”心態，希望可透過正職以外的商機增加收入來幫補家用，根本沒想過之後會全職投入這塊領域，並只專注在商業產 業投資。
她不諱言，由於商業投資比住宅投資好處來得多，所以投資旅程開啟不久即完全轉換至商業產業投資。儘管目前商業產業借貸利息較高，不過長遠來看回酬卻更優。
這也跟她際遇有關。當時她決定脫離近10年的商業行政工作而立志創業，並選擇在梳邦再也SS19區租店屋從事進出口商業。不過不久後事業就遇上瓶頸，主要 是該店屋房東要把租金提高一倍，在營運成本暴漲下，她只好中斷生意搬離那裡。
“那時，我開始意識到搬到任何地方也無法有真正保障，因為隨時抬高房價的貪心房東不少，因此有了購買產業的念頭。”
因此，1988年她以3萬多令吉購買南北花園的雙層排屋出租給拉曼學院學生，由於當地學生住宿情況“特殊”，常常是幾人擠一間房，因此當時租金不僅可用來 償還銀行貸款，甚至還多出100令吉。
不過，之後她發現出租給學生相對也要付出代價，因為他們生活較隨性自由，生活習慣也不太“正常”，因此必須定期撥出維修費。這時，她開始留意商業產業的商 機。
商業投資整體回酬可觀
“扣除銀行借貸利率偏高外，商業產業投資的好處非常誘人，譬如租戶繳交租金時間準時、維修費不用擔心、漲價空間大等，總之整體回酬可觀。最重要是，它不僅 可當作私人用途，也可作為資金週轉、資本增值與抗通膨的好工具。”
目前單靠亞洲各地商業產業投資收入，梁彩桃每個月收入至少有6位數，這還不包括額外產業轉手紀錄。這些成功不僅是事業上標記而已，她也發現從事商業產業投 資不必過著朝九晚五或像股市般“緊逼盯人”的生活，讓她有更多時間與家人朋友相聚。
“當然，每一個人在投資前必須具備正確知識，不斷吸收報章網路資訊或積極參與產業講座會，這樣才能避免出師不利，或誤信經紀或受到親朋戚友慫恿，賠上沉重 代價。其實，產業投資猶如一把雙面刀，用得對時，讓你滿載而歸；用錯了，可就損失慘重。”
梁彩桃強調學無止境，產業投資必須時刻吸取知識，與時並進。即使她擁有多年投資經驗，很多時候仍要不斷定期檢討投資策略，觀察全球趨勢與消費者口味，以確 保每個階段的投資手段是最佳的。
市道好壞都有賺錢機會
由於擁有旺盛學習心，現在的梁彩桃才能集地產界著名投資者、作者、專欄作家和導師等身份一身。截至目前為止，她已進行超過200項形形色色的產業交易，而 當眾最讓她引以為傲的，當屬位於USJ梳邦再也大班金三角商業區的產業。
“當時然此產業在1989年的購入價格僅為6萬令吉，4年以後竟然能以175萬令吉高價脫售。這對剛踏入地產投資的我來說是莫大鼓勵，這也更加篤定認真專 研相關領域的動力。”
5小時轉手產業賺50萬
另外，她還透露，2年前新加坡產業市道非常好時，曾創下在短短5小時內就把產業轉手的紀錄，除了輕鬆賺取50萬令吉外，更大滿足感是來自產業投資的敏感與 判斷，這也讓她到現在仍沾沾自喜。
她解釋，2年前中國經濟開始蓬勃時，帶動整體亞洲市場，新加坡產業市場也受惠。因此當時此地發售高級房地產時，她毫不猶豫立即排隊購買，只因為認定其升值 潛力巨大無窮。
“當時隊伍排得很長，我很幸運站在前10多名位置。排到一半時，就有經紀前來接洽，說其客戶非常喜歡這個產業，願意以高出50萬令吉來購買。由於當地新產 業轉手手續非常方便，花幾個小時排隊就能輕易賺取暴利，因此這就是產業投資的魅力。”
“只能說，市道好就不怕沒有不升值的產業，就怕你來不及搶購而已；不過市道差也有賺錢的機會，胥視你是否獨具慧眼，懂得挑選特定利基產業。”
其實，她坦承投資之路常常無往不利，儘管曾面對投資失利打擊，不過靠著“不恥下問”的勇氣與毅力，連“風水”這類玄妙的學問她也不抗拒，因此才會有目前 “集大宗”的知識。而她號稱第一本切合大馬趨勢的產業市場指南英文指南書《產業寶石》，不僅創下銷售過萬本的佳績，之後還被譯為馬來文和中文，可見本地對 產業有興趣的人不在少數。
她解釋，開始投資產業時，常常吸取課外讀物和講座，不過這些教材大部份都針對海外產業市場而設，無法完全貼切大馬產業投資的情景，因此才有出書分享經驗念 頭，以免投資者走冤枉路。沒想到銷量長紅，因此這化作她繼續出書的推動力。
避開產業投資大忌
經過多年投資經驗，梁彩桃認為，“確立投資目標”為投資產業上策，並切忌不要貪心，選擇不超過兩項產業並專心致志，才會有所收穫。
“很多人在購買產業時常犯下大忌，常常漫無目的在人云亦云的情況下投資，殊不知此舉猶如投下了產業地雷，到頭來卻是負債累累，空歡喜一場。”
另外，她也強調投資必須依據市場需求而非自己喜好，要利用計算機進行投資而非隨心所欲。
梁彩桃舉例，曾經就有位先生在蕉賴購買店屋，惟長期找不到租戶只好自己遷入，之後又看中安邦的店屋，買下後出租情況仍無人問津，前後投資失敗高達4次。
“後來才發現，他購買判斷力皆來自直覺，從來沒有一次是根據市場升值潛力、地點交通優勢或附近商家租用率等因素考量，純粹以店屋設計喜好作準，因此才會每 次都失敗。”
她也分享自己失敗經驗。“我也曾因為相信親戚，在沒有做任何功課下，貿然購買一個剛開始動工的產業，最終該產業卻突然擱置。當我質詢親戚時，他卻已忘了說 過這句話，最後得不償失，只能自認倒楣。”
因此，她勸導所有計劃買產業的公眾，對投資產業務必要謹慎，絕不能因好同事或親戚朋友推薦，就跟風趕緊落訂金。如果該產業進行順利尚好，否則最終不僅損失 寶貴金錢，還有許多複雜手續等著排隊呢！
同時，她也希望所有投資者必須要誠實與勤勞，要不斷與租戶互動，這樣才會確保投資回酬無恙。“其實，我曾遇過一名不誠實的地產經紀，他一直告訴我受託單位 無人租賃，不過6個月後我突然造訪，才發現該單位一直都有人租用。”
這次雖讓她損失半年租金，不過卻也讓她學習寶貴一課，體驗到投資必須親力親為。
Source: http://biz.sinchew-i.com/node/16486
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